海南盈滨半岛3800亩星空体育- 星空体育官方网站- 世界杯指定平台项目整体定位与发展战略ppt

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　　· * · ;· * · ;*;区域区位：盈滨半岛属澄迈县老城区管辖，紧邻海口西部海岸线分钟车程;区域交通：目前滨海大道已修通至海口火车站，高铁已开通，规划滨海大道将通至盈滨半岛 ,将缩短市中心与项目距离，以及远期规划在项目附近的跨海大桥，会为项目带来直接利好;区域配套：盈滨半岛内部市政和生活配套缺乏，排水管网、燃气均未通达，由各楼盘解决；居民生活主配套要由盈滨村和澄迈老城满足;东一;地块资源：盈滨半岛有着优质海景资源，独特内外海环境资源保存完好，人文景观永庆寺已落成开光;交通配套：地块东区与西区由鲁能大道连接，其通达性较好，南区目前尚无道路通达;*;*;开发商目标;开发商面临的困惑;项目开发现状1：项目各区建筑风格不统一，且地块间穿插着其他风格的项目，整个项目难以形成外在的统一;项目开发现状2：以地块的通达性和开发条件来决定开发顺序，缺乏统筹和挖掘地块价值，不能形成价值互动，发挥大盘规模优势;项目开发现状3：前期的大配套投入和旅游配套投入没有与开发的物业形成良好互动;重新审视本项目的开发过程中面临的问题;*;*;300;;*;90年代的惨痛教训仍历历在目，政府、开发商相比上次会谨慎行事，加之海南经济和旅游的持续发展，长远来看，房地产走势向好;*;从2010年8月开始，加息和限购政策不断出台;国家政策的组合出台，给海南房地产市场带来强劲的打击，海口楼市 “旺季不旺”，同期相比量降价升，短期市场陷入低迷;市场低迷，大量客户观望、伺机入市，同时限购政策出现松动迹象，海口市场在短期内出现小幅回暖，但改变不了整体低迷的态势;盈滨半岛不属于限购范围，但此利好并未释放出来；限购后，该市场成交低迷，价格坚挺；个别小盘开始出现价格暗降现象;海南房地产未来趋势研判的总结：;*;海口是两大经济贸易区的枢纽，同时随着高铁、公路等交通网络的构建，城市将辐射“泛珠三角”和三亚，实现海口“一小时生活圈”;海口是海南岛省会城市，旅游项目亮点不多，但城市职能更为复合，其综合竞争力无可替代，随着国际旅游岛战略的逐步落实，城市建设水平将大大提升;随着市政府的西迁，海口市“东优西拓”的发展战略正逐步落实，西部是城市发展的方向和重心，将成为城市新中心;本区域坐享海口城市快速扩张和发展的良好机遇，且处于城市发展方向和重心之上;· * · ;· * · ;· * · ;· * · ;· * · ;· * · ;;千年历史名城澄迈，风景秀丽，人文独特，是海南著名的人文旅游胜地;盈滨半岛岛上的千年永庆寺延续着苏东坡的文化余脉;区域价值四：盈滨半岛未来规划为国家4A级风景区，区域内的旅游配套将不断完善和丰富;区域价值的重新定义;*;通过区域内、区域外共三个层级的竞争分析，寻找本项目的竞争策略和市场机会;注：公寓供应 别墅供应 ;盈滨半岛上已开发项目产品品质普遍偏低，未来将由价格竞争升级为产品策略竞争;盈滨半岛南岸的雅居乐项目将以其“性价比取胜”的开发模式为主，加以少量生活配套，该项目的品牌效应将加快区域成熟;;盈滨半岛区域内竞争有限，通过差异化的产品策略即可应对；本项目作为区域内最大盘，更应主动整合、营造区域价值，以长期持续获利;西海岸片区一线海景土地基本已出让完毕，目前众多开发商零散成热点开发，未来供应以公寓为主，开发时间约为3－4年;西海岸长流起步区的二线海景土地基本全部出让，规划局表示在未来两年内都会动工，未来住房供应量很大，以中高密度物业为主;西海岸一线海景沿线以公寓供应为主，二线海景沿线以中高密度物业供应为主，本项目可以通过物业类型差异化策略来与其竞争;从规模来看，本项目区域外主要面临五个大规模高端度假项目的长期竞争，这些项目分布不同区域，均拥有一定的自然资源;鸿洲江山位于海口市东部板块，借机场空港概念和优质江景资源，打造成高端运动休闲豪宅大盘;海南之心位于海口市新埠岛，以区域运营的思路整岛开发，以游艇会和城市商业休闲配套为主题，未来更多依靠城市价值发力;新世界美丽沙项目位于海甸岛西部，三面向海，将建成集休闲度假、旅游娱乐、商务居住为一体、国际一流的滨海生态新城区 ;观澜湖高尔夫别墅处于海口东部，充分利用火山特色地貌，以高尔夫运动为主题驱动的大规模低密度物业;富力红树湾位于澄迈，地理偏远，以红树林景观和高尔夫为核心价值，打造集“生态景观、体育运动、度假居住”三大功能的大规模项目;;竞争分析总结;*;盈滨半岛客户构成与海口市场趋同，呈现二元化特征，在旅游岛政策影响下，价格猛涨，本地人受价格排挤，外地客户比例加大;岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的北京、东北、上海、山西、四川、江浙一带的客群为主，以度假、预备养老、养老和投资为主;海口本土客户逐渐退居二线，新海口客户逐渐成为房地产市场的主要部分，其置业目的为改善住房环境以及外在刺激下的投资需求;按照置业目的将客户分为度假客户、度假兼养老客户、养老客户、本地改善性客户和投资客户;休闲度假客户：数量多，来自全国各地，追求资源占有、关注度假氛围、环境和产品品质的生活享受阶层，对高端休闲配套较为敏感;休闲度假客户：年龄在30-50岁之间，处于事业上升期或已处于顶峰,关注产品品质和居住的舒适度，因财富结构不同，置业的产品形式不同;度假兼养老客户：度假兼养老客户即预备养老客户，现阶段用于短期度假，长期用于养老，关注资源环境、区域发展潜力和未来周边生活配套;度假兼养老客户：40-50岁，事业上升期，经济实力较强，因家庭结构的关系，更偏好较大面积的平层或复式或经济型别墅;养老客户：为自己养老或送给父母养老的客户，买房主要目标是为了给自己或者给自己的长辈提供一个舒适的养老休闲环境，对资源不太敏感，更关注城市配套、生活环境和产品性价比;养老客户置业特征： 55岁以上的退休老人，大多关注性价比、生活配套等因素，通常承价能力低，但也不乏收入水平相对较高的客户，偏好小面积的公寓产品或者低总价的别墅;本地改善性客户：主要是新海口人，岛内的高端客户，有自己的事业，在度假风愈吹愈热的情况下，有迫切希望改善现有居住环境或者近郊置业体验“5+2”生活方式，关注区域发展潜力和周边配套;本地改善性客户置业特征：他们希望通过改变居住物业形式或者改善现在居住环境提升生活品质;本地改善型客户总结：数量一般，经济实力相对岛外有差距，关注性价比，依赖一定的城市价值，偏爱有资源地段的大面积平层产品或经济型低密度;投资客户： 30岁至50岁居多，岛内和岛外都有，投资回报最大化为其终极目标，关注城市发展潜力、产品畅销程度，注重资金效率，在项目价格尚未高企，他们愿意为有潜力且较易升值的产品买单;客户分析总结：项目拥有强势资源，应;度假兼养老客;度假客户需求总结;*;案例借鉴——研究大规模旅游地产项目如何开发？;;【开发背景】：清水湾位于三亚陵水，自然资源优越，区域偏远在开发前为原始村落，基础配套匮乏;【整体规划】：整个区域由雅居乐统一运营开发，在开发前期对区域进行统一规划;金色果岭 最早开发销售的区域，位置较为内陆，没有海景，以高尔夫配套作为卖点； 以各类实用型性价比别墅为主要物业类型；;金色果岭;【启动设施】：在项目开盘前用于公建与配套的资金已经高达25亿，10个亿的配套以及15个亿的公共设施建设，提高区域认知度;【启动物业】：开发部分一线临海物业作为展示带动内陆物业升值，并以高性价比实现快速销售，以大盘规划卖升值潜力，迅速回笼资金;项目3月28日正式发售，至4月底累计销售额约24亿元 09年销售64个亿，10年销售99个亿 清水湾实现1个月回收前期投入，预期12年回收全部预期投入200个亿;清水湾案例启示;;半山半岛位于海南省三亚市小东海鹿回头半岛，距三亚市区10分钟车程，同时拥有“两山两海湾”的绝版资源条件;半山半岛总占地2066亩，住宅共分8期开发，已经开发5期；结合地势和资源特点选择物业，同时兼顾物业价值和景观价值最大化;推售时间;半山半岛整合世界顶级度假资源，不断完善生活、度假、休闲配套，打造高端滨海复合地产;;案例借鉴;;背景介绍：位于深圳大梅沙片区，现已发展为集生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游度假区;大侠谷：生态活力旅游 以森林、阳光、大地、河流、太空为主题的游乐中心 重在娱乐与享受：规划峡湾森林、红酒小镇、中心广场、发现之旅、地心之旅、未来之旅、海洋之旅和云中部落等8大主题区域 新奇体验：丛林缆车与观光小火车;茵特拉根小镇：瑞士风格的商业街，风格迥异的小店，构造出梦幻般的桃园世界。;特色体验：云海快线、天禅演出、国际山地歌会带来独特、新奇的体验;配套设施：矿泉SPA、水上高尔夫等配套设施满足高端休闲享受;构建复合文化体系，形成多元文化吸引力，都指向了明确的区域主题形象“让都市人回归自然”;文化体系打造：通过分区区隔，有效实现不同区域文化主题的体现与表达;规划布局：围绕三大主体功能区，将物业合理布局，以旅游带动地产开发;地产项目：天麓，依托主题生态公园的低密度山海大宅;地产高度契合旅游资源：地产在拟选区域资源成熟时推出地产物业，发挥依托区域的峰值价值;总体开发时序：Ⅰ基建和环境恢复，塑环境可进入；Ⅱ立形象育资源和区域价值；Ⅲ完善和强化文化旅游，高端地产回现平衡财务；Ⅳ旅游与地产起飞双赢;借鉴总结——复合开发模式的核心开发要素;为实现快速销售，必须扩容客户，因此需要充分挖掘客户需求;项目发展战略;地块价值分析;地块评估：整个地块占地4639亩，将地块分为四个区，主要从交通条件、地形地貌、景观资源、现状设施以及规划限制五个方面进行评估;PartA ：地块零散孤立，整合难度较大，不易于整体打造，地块平整，内部道路通达性较好，首期405亩地块已开发，;养虾池;;A;大盘产品需要多元化，满足各类客户需求;将项目的容积率指标可分为两类，一类为0.22-0.43的低密度物业指标和0.8-0.9的中低密度物业指标，对于两种指标分别进行考虑;对于低密度指标，即容积率指标在0.22-0.4之间，容积率为0.22，物业形态为独栋，其余物业建议为独栋+联排组合;通过计算，各区域独栋和联排别墅的物业面积如下;对于中高密度指标，容积率0.8和0.93，将东区（含东三区和东四区）和南一区单独考虑;;两种方案对比可以发现，方案一的利润较方案二高，但是方案二相对于方案一，有更快的回现速度，在资金安排上更能满足项目前期开发需求;结合市场看，洋房销售速度远远高于别墅，且东三区和东四区地块本身零散，无资源，不利于多种物业开发，建议选取方案二，物业类型为纯洋房;由于南一区容积率指标存在变数，基于现状和未来指标改善两种情况考虑;通过测算，建议南一区在现有指标下按照高低配形式排布物业;各个区域物业定位;海口市场上度假楼盘配套汇总;配套选择原则——;常用“拳头/亮点产品”分析（1/2）;常用“拳头/亮点产品”分析（2/2）;根据项目整体定位把初选出来的项目分三个层级打造，同时结合各个区域的条件和定位，把配套落实在各个地块中;“温泉之旅”由欧洲起步，途径亚洲、大洋洲、美洲，本项目选取各地各具特色的温泉文化在本项目中进行集中展示;*;东区各分区设置欧洲风情雕塑，通过一致的铺装、小品、导示牌、形象墙、休憩木椅等把各零散地块联系起来，强化社区统一意向;东一区与东二区沿街打造西班牙风情商业街，展示社区异域风情的居住意境;商业街前期以提供居民基本生活配套为主，后期可增加美容、书吧等更丰富的休闲娱乐业态;在东一、东二两区最接近地方，设置一个小型欧洲风情广场作为商业街区的标志性景观节点，也是一个人气聚集地;东区温泉spa会所以欧洲特色美容、护肤温泉为主题，体验纯正欧洲温泉SPA;西区地块上已有永庆寺落成，但并未与住宅销售形成互动，如何提升永庆寺价值，并加以利用，与住宅共同提升项目价值？;· * · ;华兴寺：通过寺庙引入佛教文化元素，同时结合华侨城整体推广，主打现代禅修文化，成功打造为深圳东部华侨城核心景观;功能布局：华兴寺按照“前街后寺”的总体布局，通过“五大功能区”将佛教建筑和各种旅游服务设施组合在一起;核心设施1：菩提宾舍——为潜心修行的客人量身订制礼佛、请法、灵修等禅修体验课程，成功实现了传统宗教文化现代表现形式的升级;通过开办禅修课程，使华兴寺成为各界成功人士静心休养、领悟人生的禅养之地，大大提升项目品位及整体形象 ;核心设施2：檀越酒店——菩提宾舍酒店部分，以禅宗精神为设计理念，着力呈现禅宗哲学的闲寂、自然与质朴，让客户在清净中感悟人生;功能配套——配备了诵经堂、打坐室、素食斋、品茶斋等设施，定期将有大师进行禅聚和瑜伽、对弈等灵修活动;相关活动 ——通过祈福等公众活动保持项目人气，同时与住宅物业销售节点活动相结合，促进物业销售 ;东部华侨城·华兴寺案例小结：将传统佛教文化充分挖掘，经过现代元素包装、演绎，同时注重与住宅物业的互动，成功实现项目价值提升;佛文化与项目融合及功能具体落实：主要是通过概念融合以及功能融合来实现的;概念融合措施一：开办“禅修养生班”，通过传统禅修概念来演绎现代养生方式，从而将禅修文化以高接受度的形式与现代生活方式相结合;概念融合措施二：邀请得道高僧、大师作为寺院主持或前来授课，能够大幅度提升项目知名度、形象及人气;功能配套：项目禅修养生需配备一定规模的基础配套设施，把部分配套放置于度假酒店中，打造海口顶级禅修特色的海边度假酒店;永庆寺的部分功能配套放置禅意主题酒店中，以禅宗精神为酒店设计理念，把禅风理念与中式建筑风格相融合;品茶斋;特色素食体验馆;类似安缦居度假酒店可以做到目的地型海边度假酒店;顶级亚洲特色中草药温泉SPA私人会馆;奢华特色海鲜餐饮;在南区南侧沿主干道街设置一条社区商业街，以满足南区居民基本生活配套需求;健康管理中心提供私人医生顾问、SPA理疗以及私人健身教练服务为业主提供系统养生计划;· * · ;南二区打造澳大利亚特色树林温泉会所，在浓密、葱郁的树林中，呼吸着清新空气，享受着由内而外的极致温泉体验;南二区沿海打造沙滩游乐场，展开丰富的沙滩亲子活动，让父母带着天真的孩子在这里找到快乐，让忙碌的大人忘记工作的烦恼;各区配套投入总结;项目开发现状3：前期的大配套投入和旅游配套投入没有与开发的物业形成良好互动与价值增值;整个项目开发周期为八年，分三阶段开发，各阶段目标和作用;启动期：以风情商业街和特色温泉会所完善项目基本配套，提升项目人气，实现物业的快速销售和资金流的快速回现;第二期：通过特色和高端酒店打造，营造高端度假氛围，结合高价值物业的销售，提升项目档次和价值;第三期：进一步完善区域生活和度假配套，在已搭建的项目高价值平台上，通过大量多样化物业销售，实现项目整天的高溢价和利润;开???节奏回顾;经济测算;动态经济测算—— 前提与假设条件（1）;开发节奏安排;销售节奏安排;项目开发总成本 约67.08亿（不包括项目首期成本、永庆寺以及路桥等市政基础成本）;房地产销售收入约210.5亿;开发总投资;现金流量表：因为测算中未加入前期建设成本及市政投入成本，在第一年没有出现负现金流